Hoy les traigo uno de los grandes artículos de este blog donde les voy a explicar en detalle cómo se hace, de qué se compone y cómo se debe leer un presupuesto de obra.
La semana pasada me contactó una pareja joven, compraron un apartamento de 90 m2 en el sector El Salitre en Bogotá, y querían saber si yo estaba en capacidad de hacerles una propuesta para remodelar completamente la vivienda.
Para mi grata sorpresa, son seguidores de este blog y han leído la gran mayoría de los artículos, si no todos, y saben muy bien que contratar un arquitecto es una buena inversión.
Voy a ilustrar una conversación telefónica, basada en esta pareja de clientes, que muestra claramente cómo es el primer contacto con un arquitecto como yo:
Vibra mi celular (no me gusta que timbre), veo un número no identificado y contesto:
–cliente: buenas tardes, ¿arquitecto Santiago?
–yo: buenas tardes, sí señor.
–cliente: buenas tardes arquitecto, mi nombre es Pepito Pérez, lo llamo porque tengo un apartamento que quiero remodelar. Me pregunto si Ud. nos podría ayudar.
–yo: claro, sí señor, ¿qué quiere hacer?
–cliente: quiero remodelar la cocina y la zona de lavandería, cambiar los baños, la habitación principal. ¿Cómo procedemos?
En este punto, le explico al cliente que, con el fin de no hacerle perder tiempo, me dé más detalles de sus intenciones en el proyecto.
Si está pensando en cambiar los enchapes de la cocina y los baños, no hace falta que me contrate, puede contratar un enchapador directamente y si no lo tiene, se lo consigo.
Por el contrario, si está pensando en demoler y cambiar la disposición de algunas zonas del apartamento, contratar un experto es una condición sine qua non.
-cliente: tenemos muchas ideas, lo más importante es ampliar la zona de lavandería, quizá sacrificando el estudio, cambiar el lugar de la cocina, agrandar el baño del cuarto principal, crear un vestier. ¿Cuánto cobra por su visita y hacer un presupuesto?
-yo: si, es importante conocer el lugar y las condiciones antes de hacer cualquier cosa. Yo cobro por hacer la visita inicial y por hacer el presupuesto.
Hacer un presupuesto detallado puede tomar muchas horas, a veces varios días.
-yo: Señor Pérez, ¿tiene planos del apartamento?
-cliente: no tengo planos lastimosamente.
-yo: muy bien, déjeme explicarle la metodología en estos casos. Para poder hacer un presupuesto, es imprescindible tener planos. Si no existen planos, es necesario hacer un levantamiento. Los pasos preliminares al presupuesto son: planos de lo existente y planos del proyecto para poder sacar cantidades precisas, y así poder realizar un presupuesto. Una vez haya visitado el apto, le puedo hacer una propuesta de esta etapa inicial con el fin de realizar una estimación de costos de obra.
-cliente: listo arquitecto, entiendo perfectamente. ¿Cuándo nos podemos ver allá?
Al día siguiente nos damos cita en el apartamento en cuestión. Como sucede el 99% de las veces, el cliente siempre quiere hacer mucho más de lo que inicialmente me ha explicado por teléfono. Replantear cocina, crear lavandería, cambiar pisos, tumbar muros, instalar cielorrasos, modificar baños, ampliar cuarto principal, cambiar una ventana por vidrios termo-acústicos, y hasta un sauna.
El presupuesto de obra, entremos en materia.
Hay 2 maneras de abordar un contrato de construcción entre particulares.
- A todo costo (llave en mano)
- Administración Delegada (AD)
El primero es cuando se le ofrece al cliente un valor por la globalidad de la obra, por ejemplo, construir una casa nueva de tantos m2 en un lote virgen. Supongamos que el valor total es de 100 pesos. En ese valor, está todo incluido, sin detalle. Tanto los costos de mano de obra, materiales, dirección de obra, honorarios de los diferentes profesionales, imprevistos, todo. El contratista que propone este tipo de pago, debe calcular muy bien su APU (análisis de precios unitarios). En otras palabras, debe hacer un cálculo muy detallado antes de pasarle un valor definitivo al cliente. Si el contratista se equivoca en sus cifras y la casa termina costando 110 pesos, pierde dinero. Si por el contrario la casa la pudo construir con 90 pesos, tuvo una utilidad.
El segundo es el método que quizá más se emplea en el sector de la construcción.
La Administración Delegada, es, como su nombre lo indica, la administración de los gastos de la obra por parte de un profesional. El cliente “delega” al contratista la gerencia de la obra, quien cobra un porcentaje del costo directo de la construcción.
Por ejemplo, si el arquitecto cobra el 10% del costo directo de la obra que se eleva a 100 pesos, sus honorarios serán de 10 pesos. Este valor se le suma al presupuesto y al final todo terminará costando 110 pesos.
Los costos directos de obra, por lo general, son los siguientes:
Obras preliminares, Cimentación y Estructura, Sistema Sanitario, Sistema Hidráulico, Sistema Eléctrico, Sistema de Datos y CCTV, Mampostería, Pisos, Cubiertas y Estructuras Metálicas, Enchapes, Acabados, Pintura, Aparatos Sanitarios, Cocina, Ventilación y AC, Carpintería en Madera, Carpintería en Aluminio, Ventanería y Vidrios, Ornamentación, Red contra Incendio, Obras Exteriores, Imprevistos, Costos Administrativos, Otros.
Los costos indirectos:
Honorarios por dirección y administración de obra, Proyecto Arquitectónico (Diseño), Proyecto de Sistemas (Electricidad, Hidráulicas, Sanitarias, Incendio, Comunicaciones), Cálculo Estructural, Estudio de Suelos y Topografía, Licencia de Construcción y Valla.
No vamos a entrar a detallar cada uno de estos ítems de los costos directos e indirectos, ya no sería un artículo, sería un libro.