ETAPA 1: Planos – Diseños – Presupuesto
¿Necesito planos del estado actual del inmueble? Sí.
Los planos del estado actual de la casa o el apartamento son necesarios, bien sea en formato papel o en digital y deben ser arquitectónicos (dibujo técnico), no un croquis o garabato.
¿Si no los tengo, qué hacemos? Se contratan.
Puedes contratar un “levantamiento” conmigo (tomar medidas y dibujar los planos arquitectónicos de lo existente). [más info aquí]
¿Para qué sirven los planos actuales si voy a cambiar todo? Para tener un punto de partida.
Los planos existentes sirven para ubicar los muros, las columnas, las vigas, los espacios y todos los elementos que componen el inmueble, ventanas, escaleras, baños, cocina, etc. Y así poder sacar cantidades. El diseño se dibuja por encima de estos planos iniciales, teniendo todos estos parámetros y especificaciones.
¿Cuánto cuesta hacer un Levantamiento? Depende.
Según el área y la complejidad del inmueble. [más info aquí]
¿Qué sigue después? Hacer el diseño del proyecto futuro.
Después de tener claro el Programa (las actividades que se van a ejecutar), se realiza un diseño arquitectónico. Así, tendremos el punto de partida (planos existentes) y el punto de llegada (planos del proyecto). [más info aquí]
¿Y después del Diseño? Podemos realizar el Presupuesto.
Imagina que quieres irte de vacaciones y vas a la agencia de viajes a preguntar por el valor de un “viaje”. Te van a hacer preguntas como: cuántas personas, hacia dónde quieren ir, en qué medio de transporte, en qué clase, a qué ciudad, a qué categoría de hotel, con alquiler de un auto, con un safari de por medio, con guía turístico, todo incluido, etc. Una vez hayas dado toda la información, te darán el valor del viaje. En la construcción es similar: una vez se hayan determinado los diseños y las especificaciones de toda la obra completa, podremos obtener un presupuesto detallado.
¿Es posible hacer un Presupuesto sin Diseños y Especificaciones? No.
Por las razones que te dí en la explicación anterior. Entre más detallado el diseño y las características que lo componen, más preciso será el presupuesto de obra. Cuídate de quien te dé valores “aproximados” o “más o menos” de un proyecto de remodelación. [más info en este artículo]
¿Cuánto cuesta hacer un Presupuesto? Depende.
Si la obra es pequeña y no involucra más de 1 o 2 capítulos, por ejemplo, cambio de ventanas, o cambio de puerta de garaje, yo no cobro nada. Si la obra es compleja e involucra diseño y muchos capítulos, como la mayoría de las remodelaciones, yo suelo cobrar unos honorarios. El presupuesto es un documento muy completo y detallado, como una Hoja de Ruta para la construcción del proyecto, y lleva muchas horas de trabajo y se requiere mucha experiencia para realizarlo. (más info en este vídeo)
¿Podemos contratar un paquete de los anteriores? Por supuesto.
Levantamiento, Diseños y Presupuesto: puedo hacerte una propuesta para estas 3 actividades que deben ir juntas. Si me contratas la obra más adelante, descontaré este valor de mis honorarios de dirección de obra. Es un gana-gana para todos.
Teniendo esto listo, ¿Qué sigue? Realizar la Obra
El presupuesto es un documento muy importante, con todas las cantidades de obra, todos los costos de los materiales, todos los costos de mano de obra, y todo lo necesario para llevarla a cabo. Podrás modificar especificaciones, suprimir y/o adicionar actividades, según la inversión que quieras o puedas hacer. [más info en esta guía]
ETAPA 2: Contratación y Obra
¿Cómo se realiza la contratación de la obra? Firmando un acuerdo.
Tengo una empresa de construcción llamada Smart Tech con la que realizamos todo tipo de obras. Una vez los diseños y el presupuesto estén listos y ajustados, firmamos un contrato de obra material entre el Contratante (el cliente) y el Contratista (Smart Tech SAS), con sus debidas pólizas y formalidades. Este contrato tendrá en anexo el presupuesto para tener una base de valores, ya que éstos pueden cambiar en el transcurso de la obra, por cambios solicitados por el cliente, por condiciones climáticas, por eventos relacionados a la salud pública (cuarentenas, restricciones, etc), por cambio de precios en la cadena de suministro de materiales, y otras eventualidades. Todos los cambios serán comunicados y autorizados por escrito entre el Contratante y el Contratista. [más detalles en este artículo]
¿Bajo qué modalidad se haría la obra? Administración Delegada.
La Administración Delegada consiste en administrar la caja menor de la obra. Smart Tech se encarga de hacer los pagos y/o compras de todos los materiales y la mano de obra necesaria para la buena ejecución. Cada mes, se hará una relación de gastos en Excel y se presentarán las facturas y recibos como soporte. [más info aquí]
¿Cómo se realiza la contratación de proveedores? Comparando.
Los proveedores y diferentes contratistas que intervendrán en la obra, deben presentar cotizaciones y estar dentro del rango de los valores del presupuesto global. Se escogerán de preferencia los proveedores que Smart Tech presente al cliente. Por ejemplo, 3 cotizaciones de electricidad, 3 cotizaciones de plomería, 3 cotizaciones de cocina, y se escoge al mejor según varios criterios. Se firma su cotización, se le hace un anticipo, y se cancela su saldo una vez entregado a satisfacción, y así con todos los proveedores. [info complementaria]
¿Cómo se desarrolla la obra? Siguiendo un cronograma.
El cronograma es un documento esencial, basado en los capítulos del presupuesto, es la hoja de ruta de todas las actividades a realizar, indicando la intervención de cada proveedor en el tiempo y los momentos claves de la construcción.
¿Cómo se hacen los pagos? Cada 15 días.
Cada quincena se realizan los pagos de mano de obra, generalmente de obras civiles (maestro y obreros). El maestro presenta un “corte de mano de obra” donde especifica las actividades realizadas, las cantidades y los valores. Este corte se revisa, se aprueba, y se paga. Los pagos de materiales los hace directamente Smart Tech a cada proveedor, siguiendo anticipos estipulados a contratistas, cortes intermedios, o pagando el suministro directo a depósitos de materiales. [artículo recomendado]
¿Y la Caja Menor? Abonos oportunos.
El cliente debe tener los fondos necesarios para hacer los abonos a caja menor en el momento oportuno. Cada vez que Smart Tech entregue la relación de gastos deben anticiparse los pagos y compras del mes siguiente, para disponer los fondos en la caja menor. La caja menor es una cuenta bancaria donde Smart Tech recibe el dinero para administrarlo. Si la obra se queda sin dinero, se detienen los trabajos, y eso acarrea muchos problemas de diferente índole.
¿Qué pasa al finalizar la obra? Se hace una entrega formal.
Durante el proceso de la construcción, se redactan las actas que se consideren necesarias o según una periodicidad pactada. Al final de la obra, se realiza un Acta de Entrega Final, donde se entregan a satisfacción todos los trabajos realizados, revisados por capítulos. En caso de ser necesario, se hace una lista de “pendientes”, trabajos o retoques complementarios que se realizan en los días siguientes para entregar a plena satisfacción.
¿Y en cuanto a los pagos finales? Se liquidan saldos.
Una vez que el cliente recibe la obra a satisfacción y sin pendientes por terminar, se procede a pagar todos los saldos de los diferentes contratistas, proveedores, arquitecto, etc. Para el cierre financiero de la obra Smart Tech entregará una carpeta con la relación de todos los pagos (facturas y recibos) y una relación Excel con los ingresos y egresos de la caja menor.
Si necesitas más información o quieres este artículo en PDF, envíame un correo a: santiago@benazra.com