Remodelar o construir es costoso por una sencilla razón: hay que hacer más cosas de las que uno cree.
Te explico.
Tómate el tiempo de leer este artículo y entenderás.
Esta semana me contactó una pareja que quiere remodelar su casa campestre: ampliar una habitación en el segundo piso.
A simple vista, el enunciado parece fácil y económico.
¿Cuánto podría costar esa obra arquitecto? Pregunta siempre la gente.
Así que yo abro la calculadora en el teléfono, hago el gesto de apretar algunos números, y les doy una cifra que calculo mentalmente.
¿Cómo llego a esta estimación? Fácil: la experiencia.
Y cuando suelto la cifra, la expresión de los clientes es aterradora, basta con mirar sus ojos.
Así que entremos en materia, si te parece bien, y te explicaré el “por qué” y el “cómo” del asunto.
Fíjate en el esquema siguiente, imagina que la casita azul es lo existente, y que la parte naranja es la “ampliación” en el segundo piso.
1. La Cimentación
Cualquier tipo de ampliación debe tener una cimentación, pero ¿qué es la cimentación? Es la base de cualquier construcción, las raíces del árbol. Si la cimentación queda mal, todo estará mal de ahí en adelante.
¿Es fácil hacer los cimientos de una construcción? Sí, es fácil, pero tiene un proceso. Primero debemos hacer un “Estudio de Suelos”, luego debemos hacer un “Cálculo Estructural” que debe estar hecho en función del diseño, y éste último debe hacerlo un arquitecto como yo.
¿Cuánto cuesta hacer la cimentación de una construcción? Para darte una idea, los cimientos de un proyecto se “tragan” entre el 30% y el 40% del presupuesto. Sin entrar en detalles, hay cimentaciones especiales que son mucho más costosas debido a las características propias del terreno y/o el diseño arquitectónico.
Así que una buena parte de tu presupuesto va a quedar literalmente “enterrado”. Hace un tiempo construí un restaurante de una marca muy conocida y tuvimos que fundir casi 30 pilotes a 10 metros de profundidad para estabilizar la estructura: eso quiere decir que hay un montón de dinero “enterrado” y que no vas a ver, pero que es absolutamente necesario hacer para que la construcción no se fisure, se parta por la mitad o peor aún, se venga abajo.
Toda construcción debe tener una buena cimentación, y si te fijas un poco en las obras que te rodean, como edificios o rascacielos, notarás que tardan mucho tiempo realizando los cimientos.
¿Quién realiza el “Estudio de Suelos”?: Un topógrafo + un laboratorio.
¿Quién realiza el “Cálculo Estructural”?: Un ingeniero civil
¿Quién realiza el “Diseño Arquitectónico”?: Un arquitecto
¿Se puede realizar una obra de ampliación o construcción nueva sin alguna de estas tres etapas? Por supuesto que sí, pero vas directo al fracaso y perderás toda tu inversión.
Cada una de estas tres etapas significa: contratar un profesional y pagarle honorarios.
Conclusión intermedia: construir no es simplemente poner unos ladrillos o fundir unas columnas, es imprescindible pasar por los procesos previos que te acabo de mencionar, y eso representa un gasto importante y necesario que hay que tener en cuenta.
2. La Estructura
La estructura de la construcción es el esqueleto que la va a soportar, y esta etapa es igual de importante que la cimentación. Para desarrollar una estructura, también es necesario realizar un “Cálculo Estructural” aparte.
¿Acaso no es el mismo “Cálculo Estructural” que la cimentación?: NO
Puede que sea el mismo ingeniero civil quien realice ambos estudios, pero son 2 diseños diferentes, aunque estén estrechamente relacionados.
Te explico.
Imagina que vamos a construir la ampliación de esta casa y que hacemos una “cimentación superficial” (unas zapatas) en concreto. Imagina ahora que la estructura aporticada (columnas y vigas) será en acero, debemos hacer la unión entre el acero y el concreto por medio de una platina u otro elemento terciario. Una cosa es el diseño de esas zapatas en concreto, otra cosa es el diseño de esa estructura metálica.
¿Cuál es más económica, la estructura en concreto o la estructura en acero?: DEPENDE.
Depende de muchos factores, como los precios del mercado, el suministro de los proveedores, la ubicación geográfica del proyecto, las condiciones de acceso, la empresa de construcción, etc. Antes de la pandemia, quizá los valores de ambas estructuras eran similares. La ventaja indiscutible de la estructura metálica es la rapidez, y todos sabemos que “El tiempo es oro”. En otras palabras, ganarse un par de meses en la construcción de un edificio puede ser muy significativo a la hora de calcular el costo directo del metro cuadrado (m²).
3. Los interiores
Ya hablamos de la cimentación y de la estructura, ambos elementos completamente interconectados, hablemos ahora de la tercera parte: el interior del espacio.
Como podrás ver en el esquema de la ampliación de la casa, se trata de ampliar un volumen en el segundo piso, dejando libre la planta baja, puesto que ahí tenemos una terraza con asador en la casa real.
En otras palabras, la idea de dejar libre la planta baja es justamente cubrir parte de la terraza, y protegerse de la lluvia cuando se realice una actividad al aire libre.
En qué consiste este tercer tema en la ampliación cuando hablamos de “los espacios interiores”: hablamos de la placa, de los muros, de los techos, de la carpintería, de las redes, de los acabados, etc.
Y ahí ya empezamos a notar que esa “simple ampliación” se nos convirtió en un p3.royecto complejo, y eso que no he desarrollado los capítulos a profundidad, estamos hablando de la punta del iceberg por ahora.
¿Quieres saber qué hay debajo de la punta del iceberg? Las redes, por ejemplo. La red eléctrica, la red de agua a presión, la red de desagües, la red de iluminación, la red de datos. Todo eso que no ves, pero que debe existir para que las cosas funcionen. ¿Pero por qué hablamos de redes hidrosanitarias si estamos hablando de la ampliación de una habitación? Justamente, porque la habitación lleva su propio baño. Además, la habitación tendrá una cubierta, cualquiera que sea su forma, y tendrá que desaguar las “aguas lluvias” por algún lado, valga la redundancia.
Pero olvidemos las redes, supongamos que ya están resueltas. Volvamos a los pisos, los muros, las ventanas, la cubierta, la carpintería. ¿Te parecen suficientes temas para resolver? Vamos a resolverlos rápidamente.
La placa de entrepiso (el piso de la habitación), será, posiblemente, una placa en concreto, sobre una lámina en Steel Deck, o placa colaborante, o placa aligerada, todos sinónimos. Por encima de la placa, un sobrepiso (capa de cemento para nivelar y recibir el acabado). ¿Te vas por una alfombra o prefieres una madera macisa en el piso? ¿Pensaste que el nivel terminado entre el interior y el nivel del baño quedara igual? Un detalle que hay que tener en cuenta, y que cuesta mucho trabajo resolver si los acabados no se definen desde el principio de la obra.
Y así es con todos los demás temas, las ventanas, la cubierta, la carpintería, la iluminación, las cortinas, los aparatos eléctricos (tomacorrientes e interruptores), por hablar solo de algunos.
No sé tú, pero yo empiezo a enredarme con tantos temas que resolver y diseñar al mismo tiempo.
Cada tema debe encajar a la perfección para que el proyecto funcione como un rompecabezas, de lo contrario, serás partícipe de los remiendos, los arreglos de última hora, los atrasos, los disgustos, los sobrecostos, y todas esas cosas horribles que suceden cuando la planeación ha fallado.
Hablemos del último tema:
4. LA CUBIERTA
Aunque ya hablamos un poco sobre la cubierta en el párrafo anterior, no está de más profundizar un poco sobre el tema.
Y si ya llegaste hasta aquí con la lectura, quiero decirte algo: ¡te felicito!
Pocas son las personas que leen hoy en día. Así que vamos a continuar con más información.
La cubierta es un proyecto como tal, complejo, delicado. No solo porque debe diseñarse en conjunto con el resto del proyecto, sino porque está muy relacionada con el éxito o el fracaso estético de la ampliación: me explico.
¿Has visto ampliaciones de casas que son armoniosas? ¿Has visto alguna atrocidad? Ok, ya captaste la idea. El tema de la estética no es poca cosa. Pero la estética o la forma no lo es todo, también hay que pensar en la parte técnica, y cuando de agua se trata, no es un juego. Cualquier cubierta mal hecha, tendrá filtraciones de agua, y no hay peor pesadilla que una gotera o una humedad.
Hay muchas formas de hacer o resolver una cubierta, infinidad de materiales, infinidad de formas, colores y sabores, tanto para la parte exterior como la interior. ¿Acaso la cubierta puede ser un elemento que resolvemos al final? ¿Mejor aún, dejamos el tema en manos del maestro de obra? Por supuesto que no.
La cubierta tiene 4 elementos clave: 1) la forma 2) La estructura 3) el recubrimiento exterior 4) el recubrimiento interior
Cada uno de ellos es un detalle en el diseño, y como ya hemos dicho muchas veces, hace parte de un conjunto, de un diseño global.
Solo me queda un detalle por mencionar: la unión de la cubierta nueva con la existente. Pequeño detalle, muy difícil de resolver a veces.
5. Conclusión
Esta pequeña obra, la ampliación de una habitación, es, en realidad, todo un proyecto. Y como cualquier proyecto, grande o pequeño, debe seguir unos procesos y una metodología. Que se trate de construir una habitación o un hospital, el procedimiento es el mismo, lo que cambia es el tamaño.
¿Por qué remodelar es tan caro entonces?
Porque entran en juego muchos gastos que nadie tiene en cuenta desde el principio. Salvo nosotros los arquitectos constructores, la mayoría de las personas no dimensionan la complejidad de la construcción, y cuando se enfrentan a la realidad, quiero decir, cuando se “estrellan”con la realidad, les revienta el presupuesto como una papeleta llena de pólvora.
Y claro, todos se asustan, o se aterran, o se traumatizan (algunos lloran a escondidas).
Remodelar o construir no es caro, es costoso.
Y espero que conozcas la diferencia.